Property taxation: Legal Review of the First Quarter of 2025

Property taxation: Legal Review of the First Quarter of 2025

Cette rétrospective met en lumière diverses publications administratives et décisions de jurisprudence relatives à la pluralité des obligations fiscales applicables au secteur immobilier.

Impôt sur le revenu

Les plus-values de cession d’immeuble réalisées par les personnes physiques, directement ou via une entité relevant des articles 8 et 8 ter du Code général des impôts, sont soumises à l’impôt sur le revenu.

L’article 150 U-II-1° du CGI prévoit cependant une exonération applicable à la résidence principale. Cette exonération est applicable aux sociétés translucides si l’immeuble est mis gratuitement à disposition des associés.

Plus-value immobilière des particuliers

TA de Toulouse, n°2300034-2300035 du 25 février 2025

Les associés d’une SCI translucide (article 8 du CGI) sont également associés d’un GAEC pour l’exploitation de leur activité professionnelle. Cette SCI procède à la cession d’un immeuble que les associés considèrent comme étant leur résidence principale. Au titre de cette qualification, ils appliquent l’exonération concernant la plus-value nette immobilière prévue par l’article 150 U du CGI. Toutefois, l’administration fiscale considère que cette exonération n’est pas applicable en l’espèce car le GAEC s’est acquitté du paiement de la totalité des taxes foncières, et que ces paiements ont fait l’objet d’une inscription au débit du compte courant d’associé ôtant ainsi le caractère gratuit de la mise à disposition de l’immeuble au profit des associés.

Le tribunal considère que, dans la mesure où la mise à disposition des locaux d’habitation n’a pas été consentie sous condition de remboursement de la taxe foncière, elle ne peut être regardée comme étant consentie à titre onéreux.

A retenir : lorsqu’un immeuble est détenu par le biais d’une SCI relevant du régime fiscal prévu par l’article 8 du CGI, les associés peuvent bénéficier de l’exonération liée à la résidence principale sous réserve que cet immeuble soit mis à disposition des associés gratuitement.

CE 8ème chambre, 14 mars 2025, n°474943

Des contribuables ont construit une maison d’habitation pour y constituer leur résidence principale à compter du 1er novembre 2014. Ils ont ensuite quitté les lieux le 29 avril 2015 et cédé l’ensemble immobilier le 26 juin 2015. Du fait de la concomitance des événements, l’administration fiscale ainsi que les juges du fond considèrent que les contribuables n’ont pas eu l’intention de faire de cet immeuble leur résidence principale, et que de fait, ils ne peuvent pas se prévaloir de l’exonération prévue par l’article 150-U du CGI. Le Conseil d’État censure car il revenait aux juges du fond d’apprécier seulement les conditions dans lesquelles les contribuables avaient occupé effectivement le bien, sans rechercher leur intention.

A retenir : le caractère d’habitation principale s’analyse au regard des conditions d’occupation effective du bien et non de l’intention des contribuables.

Impôt sur les sociétés

Le traitement des provisions à l’égard d’une SCI translucide

Conseil d’Etat, 9^ème et 10^ème chambre réunies, 12 mars 2025, n°474824

Une société à l’IS détient des participations dans deux SCI article 8. Elle a par ailleurs consenti des avances en compte courant d’associé à ses filiales. Ces créances ont fait l’objet de provisions pour dépréciation et ont été déduites fiscalement.

Les juges du fond considéraient d’une part que ces avances constituaient des aides à caractère financier non déductibles et d’autre part qu’il n’était pas établi que les autres associés des SCI n’avaient pas la capacité de faire face au paiement des dettes sociales.

Le Conseil d’État censure au motif que les avances en compte courant d’associé, sauf convention ou statuts particuliers, ne constituent pas des aides et que la solidarité aux dettes sociales de la société ne prévaut qu’à l’égard des tiers.

A retenir : les provisions pour dépréciation de comptes courants d’associés sur une SCI article 8 peuvent être déductibles dans la mesure où elles remplissent les conditions générales de déductibilité.

Impôts fonciers

Taxe annuelle sur les logements vacants

L’article 232 du Code général des impôts prescrit l’application d’une taxe annuelle sur les logements vacants. Cette taxe s’applique aux logements vacants situés, au 1^er janvier de l’année d’imposition, dans les communes où il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande du logement, entraînant de fait des difficultés d’accès au logement.

Le VI de ce même article, énonce que la taxe n’est pas due lorsque la vacance est indépendante de la volonté du contribuable. La doctrine administrative précise d’ailleurs que l’appréciation du caractère volontaire ou non de la vacance relève essentiellement de circonstances de fait. Ainsi, le contribuable doit démontrer qu’il a effectué l’ensemble des démarches nécessaires pour vendre ou louer son logement ou que l’immeuble ne peut être occupé dans des conditions normales.

En outre, le Conseil constitutionnel, selon une jurisprudence constante établie depuis 2012, confirme la constitutionnalité de cette taxe sous la réserve que les logements nécessitant des travaux majeurs pour être habitables ne doivent pas être assujettis à cette taxe.

CAA de Nantes, du 24 décembre 2024, 24NT01840

Un bien vacant depuis plusieurs années nécessite des travaux sanitaires et électriques estimés à 13 400€ soit un montant équivalent à environ 40% de la valeur vénale du bien.

L’administration fiscale a assujetti ce logement à la taxe sur les logements vacants.

Eu égard à l’ampleur des travaux et à la capacité financière du contribuable, l’administration ne pouvait appliquer la taxe sur les logements vacants selon la Cour d’appel.

A retenir : la taxe sur les logements vacants n’est pas applicable aux logements dont les travaux permettant leur habitabilité seraient trop onéreux pour le propriétaire. 

Activité de marchand de biens et TVA

Selon l’article 256 du Code général des impôts, sont soumises à la TVA les livraisons de biens et les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel. Toutefois, l’article 261 du même Code exonère de la TVA les biens usagés, sous réserve que le vendeur les ait utilisés pour les besoins de son exploitation et que ces biens n’aient pas ouvert droit à déduction.

CAA de Bordeaux, 20 février 2025, n°22BX02399

Une entreprise a acheté une maison en 2012 et l’a revendue en 2013. L’acte d’acquisition ne faisait pas mention de meubles et la société n’a comptabilisé à l’actif aucun bien meuble en immobilisation.

La cession de cette maison, quant à elle, faisait apparaître un montant de biens meubles de 21 300€ correspondant aux éléments de cuisine, lits, luminaires, canapés, etc.

L’administration a soumis cette somme à la TVA. La société a contesté cette approche, d’une part, en considérant qu’elle était un revendeur-utilisateur dans la mesure où la maison a été mise en location meublée et d’autre part, en relevant que ces biens n’avaient pas ouvert droit à déduction.

La Cour d’Appel confirme la position de la société. Le régime du revendeur-utilisateur est applicable alors même que les biens meubles ne sont pas comptabilisés en immobilisation.

A retenir : la vente de biens meubles concomitamment à la vente d’une maison n’est pas soumise à la TVA si l’acquisition des biens meubles n’a pas ouvert droit à déduction et si le vendeur est considéré comme un vendeur-utilisateur. 

Notre équipe se tient à votre disposition pour tout éclairage complémentaire sur ces sujets de fiscalité immobilière.