Bail commercial en période de crise

Bail commercial en période de crise : ce que change la loi du 26 mai 2026, de la négociation amiable à la procédure collective

Entre hausse des impayés locatifs et multiplication des procédures collectives, le bail commercial est, pour les entreprises en difficulté, un enjeu de premier plan — à la fois une charge à renégocier et un actif à préserver. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique est venue rééquilibrer sensiblement le rapport de force entre bailleur et preneur, sans pour autant bouleverser les grands mécanismes du droit des baux commerciaux et du droit des entreprises en difficulté.

Deux temps doivent désormais guider la stratégie du dirigeant et de ses conseils :

• anticiper et négocier tant que la situation le permet encore ;
• sécuriser et valoriser le bail si une procédure collective devient inévitable.

1. Phase amiable : de nouveaux leviers de négociation, tous d’ordre public

La loi du 26 mai 2026 introduit plusieurs mesures nouvelles, toutes d’ordre public — aucune clause du bail ne peut donc les écarter — et mobilisables avant même l’ouverture d’un contentieux.

Le preneur dispose désormais d’un droit à la mensualisation du loyer (article L. 145-32-1 du code de commerce) : sur simple demande au bailleur, il peut régler mensuellement un loyer jusque-là dû trimestriellement, à condition de n’avoir pas d’arriérés contestés. C’est un levier de trésorerie immédiat, activable en amont ou en parallèle d’une négociation amiable.

Les garanties exigées du preneur sont par ailleurs plafonnées à un trimestre de loyer (article L. 145-40), tous instruments confondus — dépôt de garantie, cautionnement, garantie autonome, sûretés réelles. Cette règle ne s’applique qu’aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026 ; pour les baux en cours, le plafond ne s’imposera qu’au renouvellement, avec restitution de l’excédent.

En matière d’indexation, la loi consacre la clause dite « tunnel » (article L. 145-38-1), qui encadre désormais licitement, dans des proportions strictement symétriques, la variation annuelle du loyer à la hausse comme à la baisse — sous réserve d’un champ d’application restreint aux locaux commerciaux indexés sur l’ILC.

Ces règles nouvelles partagent une même sanction : le réputé non écrit (article L. 145-15), et non la nullité. Or cette sanction présente une double singularité qui en fait un levier permanent de renégociation pour le preneur — et un passif latent pour le bailleur : l’action est imprescriptible, tandis que la restitution des sommes indues reste, elle, soumise aux effets de la prescription.

Lorsque la négociation directe échoue, les procédures amiables — mandat ad hoc et conciliation — demeurent la voie privilégiée, pour leur confidentialité et la maîtrise qu’elles laissent au dirigeant. À défaut d’accord, le débiteur peut solliciter du juge des délais de grâce sur le fondement de l’article L. 611-7, alinéa 5, du code de commerce. Depuis le 28 mai 2026 toutefois, toute demande de délais de paiement ou de suspension des effets de la clause résolutoire pour impayé est subordonnée à la capacité démontrée du locataire à rembourser sa dette locative et à reprendre le paiement courant du loyer — une condition nouvelle qui resserre sensiblement l’accès à ce dispositif.

2. Phase judiciaire : le bail, actif stratégique sous contrainte de calendrier

Lorsque la procédure collective devient inévitable, le sort du bail cesse d’être une simple question contractuelle pour devenir un enjeu de calendrier — et un actif à valoriser.

Le bailleur qui souhaite mettre fin au bail dispose de deux fondements distincts : la clause résolutoire, dont le jeu est automatique une fois le délai d’un mois suivant le commandement de payer expiré, et la résiliation judiciaire de droit commun (articles 1224 et 1227 du code civil), qui suppose au contraire une décision du juge et laisse le bail se poursuivre jusqu’à cette décision. Ce choix n’est pas neutre : l’ouverture d’une procédure collective transforme radicalement les équilibres.

Le jugement d’ouverture n’emporte en effet pas, par lui-même, résiliation du bail : le bailleur doit poursuivre l’exécution du contrat malgré les impayés antérieurs, qu’il ne peut plus recouvrer que par déclaration de créance. Il ne retrouve la possibilité d’agir en résiliation pour loyers et charges postérieurs qu’à l’expiration d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture (article L. 622-14, 2°).

Le facteur déterminant reste toutefois chronologique plus que substantiel : tout dépend de la position de la clause résolutoire par rapport au jugement d’ouverture. Si son acquisition n’a pas donné lieu à une décision passée en force de chose jugée avant cette date, elle est paralysée — le bailleur ne peut plus ni recouvrer les loyers antérieurs, ni fonder une résiliation sur ces impayés, et les conditions plus favorables de l’article L. 145-41 du code de commerce ne permettent pas de contourner ce délai de trois mois. À l’inverse, si la clause a déjà produit ses effets avant le jugement, le bail est résilié, l’occupant devient débiteur d’une simple indemnité d’occupation, et le droit au bail sort définitivement de l’actif cessible de l’entreprise.

L’administrateur judiciaire dispose lui-même d’une faculté propre de résiliation, lorsque la poursuite du bail n’apparaît plus utile à la procédure ou que le débiteur n’est pas en mesure d’assumer les loyers à échoir. Le bailleur n’a alors droit à réparation que s’il justifie d’un préjudice ou bénéficie d’une clause contractuelle explicite le prévoyant — une clause pénale pouvant valablement en fixer le montant à l’avance, dans les limites de son champ d’application (Cass. com., 15 mai 2019, n° 18-14.352 ; Cass. com., 29 juin 2022, n° 21-11.674).

Au-delà de sa dimension contentieuse, le droit au bail constitue enfin un actif à part entière, dont la valorisation peut représenter une part déterminante de la valeur globale de l’entreprise, notamment lorsque l’emplacement conditionne directement l’activité. Cette valeur irrigue aussi bien l’indemnité d’éviction due en cas de refus de renouvellement (article L. 145-14) que le prix proposé dans le cadre d’un plan de cession, où elle peut orienter le choix du tribunal entre plusieurs offres concurrentes.

Anticiper plutôt que subir

D’une phase à l’autre, le message reste le même : le bail commercial n’est plus seulement une charge à surveiller, c’est un actif stratégique à sécuriser en amont. Les nouveaux leviers ouverts par la loi du 26 mai 2026 doivent être mobilisés dès les premiers signes de tension, avant que le calendrier d’une procédure collective ne vienne, à lui seul, trancher le sort du bail — et avec lui, souvent, celui de l’entreprise.

Nos équipes Contentieux des affaires, médiation, arbitrage et Entreprises en difficulté, et plus particulièrement Julie Degenève et Marie-Alice Lafontaine qui ont animé une récente conférence sur ce thème, se tiennent à votre disposition pour évoquer ces sujets.